Nõo kirikumaadele uus kasutus

Kuidas panna koguduse kinnisvara omanikule tulu teenima? Koostöös kohaliku koguduse ja omavalitsusega aitab ideest eesmärgini OÜ Kiriku Varahaldus. Hea ja innustav näide on Nõo kogudusest.
OÜ Kiriku Varahaldus arendusprojektijuht Üllar Zeigo tutvustab Nõo koguduse maaga seotud projekte, mis perspektiivis hakkavad kogudusele märkimisväärset tulu tooma.

Nõo Püha Laurentsiuse koguduse kodulehelt võib lugeda, et «siiski on koguduse kinnisvara ratsionaalne kasutus alles planeerimisjärgus», tegelik hetkeseis on aga märksa positiivsem. Nimelt alates sügisest 2005 on kogudus lepingulises vahekorras osaühinguga Kiriku Varahaldus, mille arendusprojektijuht Üllar Zeigo on aidanud leida kinnisvarale otstarbekat kasutust.

Siiani söötis seisnud maa, mis kogudusele tulu asemel kuluga seostus (maamaksu kohustus, vähemalt kord aastas heina niitmine), hakkab perspektiivis tootma finantse, millest maksta kogudusetöötajate palgad ning ehitada ja hooldada pastoraat. Lihtsad arvutused näitavad, et maa väärtustamise kaudu tõuseb selle hind isegi mitte kordades, vaid sadades kordades. Kogudusele, kellel liikmeannetajaid viimastel aastatel kuni paarsada, on see tõeliseks jätkusuutlikkuse näitajaks.

Täna ja homme – kirik 100% omanik

Miks peaks kogudus oma maa ratsionaalse kasutamise planeerimisel kasutama Kiriku Varahalduse abi, sisuliselt ostma osaühingult teenust? Kas ta ei saaks ise hakkama? Vastab Üllar Zeigo.

«Esiteks, OÜ Kiriku Varahaldus on EELK-le kuuluv äriühing, mis loodi 2003. sügisel eesmärgiga toota omanikule tulu läbi kinnisvara haldamise, arendamise, vahendamise ja muude kinnisvaraalaste teenuste pakkumise. Osaühingu ülesannete hulka kuulub ka EELK koguduste nõustamine kinnisvara ja omandi küsimustes ning kogudustega ühine arendustöö nende tulubaasi suurendamiseks ja majandusliku stabiilsuse saavutamiseks. Omanik oli, on ja selleks jääb 100% kirik.

Teiseks, OÜ Kiriku Varahaldus erineb teistest klassikalistest kinnisvarafirmadest hinnakirja odavuse poolest, millega kogudustele teenust pakutakse. Kuigi kogudus maksab osaühingule, ei lähe summad kiriku süsteemist välja, kasum tuleb kogudusele tagasi.» Olulist tõika kätkeb fakt, et enamikul kogudustest pole vajalikku ressurssi stardikapitaliks. Zeigo kinnitusel on see summa reeglina 100 000–150 000 krooni, mida kogudusel enamasti pole kuskilt võtta. Varahaldus tuleb siin oma kapitaliga appi, makstes algul kõik ise, tasaarveldus tehakse hiljem, kui koguduse kinnisvara juba tulu toob.

Põhjusena saab nimetada ka temaatika spetsiifilisust: ühel kogudusel lihtsalt ei pruugi olla pädevust toimida kinnisvaramaastikul nii oskuslikult, kui seda teeb erialaliste kogemuste pagasiga osaühing.

Nõo saab järve

Üllar Zeigo sõnul on Kiriku Varahaldusel Nõo kogudusega sõlmitud leping kolme objekti kohta, iga projektiga tegeletakse eraldi.

Esimese projekti osas olid kogudus ja vald Kiriku Varahaldusega lepingu sõlmimise hetkeks juba sisulise planeeringu läbi viinud, jäi teostada vaid lõppfaas. Siia juurde kuulus ka objekti peal olevate suurte mullavarude likvideerimine, mis oli aeganõudev ja kulukas, ent mille müügist sai kogudus oreli remondiks puudu oleva summa.

Objektile on plaanitud rajada Tuuleveski elamurajoon ja ärihoone. kiriku ja vallamaja lähistele tuleb paisjärv, mille kaldale on planeeritud kuus eramaja krunti. Elamurajoon hõlmab tegelikult kiriku maast suuremat ala, muist kuulub eraisikutele, kes on oma krundid juba ära müünud.

Kogudus maa müümisega varahalduse nõuandel ei kiirusta. Esiteks, terve Nõo alevik kuulub vee- ja kanalisatsioonitrasside rajamise alla, mis toimub lähiajal AS Emajõe Veevärgi projekti raames Euroopa Liidu rahade eest.

Elukeskkond – aus ja hea

Üldse hoitakse kinni printsiibist müüa kiriku maad minimaalselt, kui vähegi annab, välja rentida. Eramukruntide puhul pole see Zeigo sõnul mõeldav, ent ärimaa puhul küll. Variante on kaks: maa renditakse välja hoonestusõiguse lepinguga või ehitab omanik ise hoone ja rendib pinnad sobivale rentnikule. Viimase variandi vastu on juba mitu kaubandusketti huvi ilmutanud.

Ka teise planeeringu alla on mõeldud eramajad ning, just aleviku elanike soove arvestades, ärituumik erinevate ettevõtetega. Et lähiajal, umbes nelja aasta pärast, tõuseb Tartu lähialal asuva Nõo elanike arv (planeeritud 30–40 krunti toob juurde umbes paarsada elanikku), siis peaks inimestel olema mugav olmeteenuseid ühe katuse alt leida: kauplus, perearst, post, pank, juuksur. 

«Kui asjad lähevad müüki, on meiepoolne soovitus saadud raha mitte kulutada koguduse olmemajanduse või näiteks palkade maksmiseks, vaid paigutada edasi kinnisvarasse, mis hakkab edaspidist tulu tooma ehk siis sellisesse kinnisvarasse, millest kogudusel hetkel puudus,» on Zeigo kogudusele nõu andnud.

Kolmandat planeeringut tutvustades näitab Üllar Zeigo paberil eskiislahendust ridaelamu boksidega – väga nõutud artikkel kinnisvara maailmas. Kuna tegemist on veel eskiisiga, siis sellest projektist pikemalt rääkida ei saa.

Et Nõo kogudusel puudub töötav pastoraat, näeb planeering ka selle rajamist. Pastoraat kavatsetakse püstitada kiriku lähistele, samuti planeeritakse sinna parkla. 

Martin Lipu tänav – uue aja märk

Zeigo rõhutab koguduse ja kohaliku omavalitsuse väga head kostööd, mis on oluliseks eelduseks kavva võetu õnnestumiseks. Ka kõige pisemad muudatused projektis kooskõlastatakse eelnevalt koguduse esindusega. Siiani on juhatus aktsepteerinud varahalduse ettepanekuid. Koguduse sooviks oli nimetada uusrajatistega tekkinud tänav Martin Lipu nimeliseks, teatavasti oli ta aastatel 1884–1923 Nõo esimeseks eesti soost vaimulikuks.

Hirm, et loodavatest kruntidest on raske lahti saada, on alusetu. Üllar Zeigo on juba paarkümmend telefonikõnet saanud, mille sisuks huvi eramukrundi vastu. On suundumuseks luua kodu suuremast linnamelust eemale, ent ometi mitte päris metsade-põldude vahele. Ja just sellist elukeskkonda Nõo alevik pakub: kõik vajalik käe-jala juures, ent ka Tartu, kus näiteks tööl käia, 20 km kaugusel.

Umbes 15hektarilisel maa-alal olevat 40 eramukrunti hakatakse müüma praeguse plaani järgi järgmisel suvel, selle protsessi pikkuseks hindab Zeigo 2–3 aastat.

Olgu lõpetuseks veel lisatud, et OÜ Kiriku Varahaldusel on Lõuna-Eesti piirkonnast rääkides lisaks Nõo kogudusele ka teiste kogudustega kinnisvaraalaseid koostöid. Tartu Peetri kogudusega on päevakorras kolme kortermaja ehitus, Põlva ja Otepää kogudusega plaanis mitu detailplaneeringut ning sõlmitud konsultatsioonileping mitme kogudusega.

Liina Raudvassar